Dispositions relatives à la notion de budget prévisionnel

Article 43 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004

Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.

La loi SRU a consacré la notion, issue de la pratique, du budget prévisionnel d'un syndicat des copropriétaires. Le décret de 1967 vient définir ce qu'est précisément ce budget. Son champ d'application, le moment de son vote et les modalités d'appel des provisions en cas de vote après le début de l'exercice comptable qu'il concerne, sont prévus par le texte réglementaire.

Dispositions relatives aux sommes exclues du budget prévisionnel

Article 44 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Les règles concernant le budget prévisionnel ne sont pas applicables aux sommes qui n'en font pas partie. Ce budget ne comprend que les dépenses relatives aux travaux de maintenance et assimilés.

Le décret du 27 mai 2004 a entrepris de préciser quels étaient les travaux qui n'entraient pas au sein de ce budget (travaux conservatoires ou d'entretien autres que de maintenance, travaux afférents aux éléments d'équipement communs autres que de maintenance, amélioration, adjonction, ...).

Dispositions relatives à la définition des travaux de maintenance

Article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004

Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

L'élaboration d'un budget prévisionnel nécessite de connaître ce qu'il faut entendre par travaux de maintenance. Le décret de 2004 vient donner la définition réglementaire de tels travaux.

Dispositions relatives à la définition des charges, avances et provisions

Article 45-1 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Les avances sont remboursables.

Les copropriétaires ont parfois du mal à saisir la distinction exacte entre les différentes sommes qu'ils sont amenés à verser au syndicat tout au long de l'année. La réforme du 27 mai 2004 a permis de circonscrire avec précision ce qu'il faut entendre par avances de fonds, provisions et charges de copropriété.

La date de l'approbation des comptes constitue le moment auquel une somme réclamée à un copropriétaire devient exigible par le syndicat. Il est toutefois rappelé que l'approbation des comptes du syndicat par l'organe délibérant ne constitue pas un obstacle à la contestation d'un compte individuel par un copropriétaire.

Dispositions relatives aux sommes dont le syndic peut exiger le versement

Article 35 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004

Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les obligations comptables et financières du syndic ont été modifiées par la loi SRU. Le décret du 27 mai 2004 a redéfini de manière approfondie les sommes dont le syndic sollicite le paiement auprès des copropriétaires. Sont concernées, les avances et provisions conformément aux dispositions des articles 14-1, 14-2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Dispositions relatives au placement des fonds et à l'affectation des intérêts y afférents

Article 35-1 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004

L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement.

Si, auparavant, l'assemblée générale pouvait décider du mode de placement des fonds recueillis au titre des avances et provisions, il existait une incertitude sur le sort des produits en résultant. Il est désormais prévu que l'organe délibérant arrête non seulement le placement des fonds versés au syndic mais aussi l'affectation des intérêts obtenus par le biais de ce placement.

Dispositions relatives à l'information des copropriétaires sur les montants des sommes dues au syndicat

Article 35-2 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004

Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.

Le décret de 1967 expose les modalités à suivre par le syndic en vue de communiquer aux membres du syndicat les sommes dues au titre des dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel.

Dispositions relatives à la répartition des sommes dues au syndicat entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot de copropriété

Articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967, ajoutés par le décret du 27 mai 2004

6-2 : A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

6-3 : Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.

La répartition des charges et provisions entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot n'est pas toujours facile à appréhender. Le décret du 27 mai 2004 permet de savoir ce qui incombe soit au vendeur, soit à l'acquéreur d'un lot de copropriété tout en permettant que soit conclue une convention entre les intéressés à ce sujet, bien que cette dernière ne soit pas opposable au syndicat des copropriétaires.

Dispositions relatives à la mise en concurrence des prestataires de services

Article 19-2 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004

La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises

La loi SRU avait introduit la prévision selon laquelle l'assemblée générale arrêtait à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Selon le décret du 27 mai 2004, si l'assemblée générale n'a pas défini les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.