Actualité : Adaptation des règlements de copropriété, nouvelles règles comptables des syndicats et prorogation des délais, où va t'on ?
Le Sénat proroge de trois ans le délai pour adapter les règlements de copropriété (article 49 de la loi de 1965 instauré par la loi SRU), et retarde d'un an le nouveau dispositif comptable.
Alors que les échéances fixées arrivent à expiration, le Sénat a adopté en première lecture le 26 novembre 2005 un projet de loi dont l'article 19 nouveau est ainsi rédigé : Article 19 (nouveau)
I. – Dans la première phrase de l’article 49 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots : « cinq ans » sont remplacés par les mots : « huit ans ».
II. – Dans le second alinéa du III de l’article 75 de la loi n° 2000‑1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la date : « 1er janvier 2006. » est remplacée par la date et une phrase ainsi rédigées : « 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à l’article 14‑3 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007.
Il reste a attendre que ce texte soit adopté par l'Assemblée Nationale, avec une nouvelle fois pour les professionnels et les copropriétaires une question cruciale posée par le décallage entre l'arrivée des échéances et leur éventuelle prorogation: que faire tant que le texte n'est pas définitivement adopté, se précipiter ou risquer d'engager sa responsabilité si la loi n'est en définitive pas adoptée ?
Il est fort probable que l'Assemblée adopte ces prorogations. Cela est très souhaitable pour les nouvelles règles comptables.
En revanche cela peut paradoxalement être source de difficultés pour l'adaptation des règlements de copropriété.
En effet quelle va être la situation des syndicats qui ont respecté la loi, adopté d'ores et déjà les modifications rendues nécessaires de leurs règlements de copropriété et les ont faits publier?
Si dans les trois ans de nouvelles adaptations sont rendues nécessaires par des lois ou décrets postérieurs à cette publication, devront-ils recommencer ?
Peut être serait-il sage aujourd'hui de ne faire publier que les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les adaptations, et d'attendre la nouvelle échéance pour effectuer la rédaction définitive du nouveau règlement.
L'amendement à l'origine de cet article a été présenté à la commission de la façon suivante :
"La première partie de cet article modifie une disposition de la loi du 10 juillet 1965. L'article 49 de ce texte dispose actuellement que dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale des copropriétaires décide les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Il s'agit d'une simple faculté qui, si elle n'est pas utilisée dans le délai prévu, nécessitera un recours aux procédures prévues à titre permanent par la loi du 10 juillet 1965, qui sont beaucoup plus contraignantes en termes de majorité requise.
L'attention de votre commission a été attirée par de nombreuses demandes de copropriétaires et de syndics qui jugent trop court ce délai de cinq ans. En effet, de nombreuses demandes interprétatives ont été adressées au Gouvernement depuis 2000 et plusieurs textes réglementaires ayant modifié le statut de la copropriété sont parus en 2004 et 2005.
Il paraît donc nécessaire de prolonger de trois ans le délai prévu par l'article 49 de la loi de 1965, c'est-à-dire de le faire passer de cinq à huit ans suivant la promulgation de la loi SRU. Cet allongement répondrait également à une recommandation émise par la Commission relative à la copropriété61(*). La Commission considère en effet « que l'adaptation du règlement de copropriété constitue un acte majeur dans la vie du syndicat et appelle un soin tout particulier, de sérieuses études préalables et une large concertation, afin d'éviter tout contentieux ultérieur, notamment tout contentieux formel ». La prolongation de trois ans du délai permettra enfin d'éviter toute précipitation qui pourrait nuire à la bonne adaptation du règlement de copropriété, voire de déboucher sur des contentieux.
La seconde partie de l'amendement vise à repousser d'un an le délai d'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables s'appliquant aux syndicats des copropriétaires. En effet, le décret du 14 mars 200562(*), pris en application de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, est paru récemment, ainsi qu'un arrêté pris le même jour. Ces deux textes fixent les nouvelles règles applicables à la tenue des comptes des syndicats de copropriétaires, ainsi que la nomenclature correspondante. En application de l'article 119 de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, ces dispositions sont applicables à compter du 1er janvier 2006.
Or, plusieurs organisations professionnelles ont cependant fait valoir que le délai entre la sortie des textes et leur entrée en vigueur prévue était insuffisant pour d'une part, pour développer de nouveaux logiciels comptables adaptés, et, d'autre part, pour former les collaborateurs des cabinets de syndics chargés de les utiliser afin de tenir les comptes des copropriétés dont ils assurent la gestion. Ces organisations ont donc demandé le report d'un an de la date d'entrée en vigueur de ces textes. Tel est ainsi l'objet de la seconde partie de l'amendement qui, en outre, précise les conditions d'entrée en vigueur dans la situation des copropriétés dont l'exercice comptable ne coïncide pas avec l'année civile."
Pour les nouvelles règles comptables le report retarderait ainsi l'entrée en vigueur du 1er janvier 2006 (date édictée par le dispositif légal actuel applicable, à savoir l’article 119 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale) au 1er janvier 2007 pour les syndicats dont les exercices sont calés sur l’année civile (exercices du 1er janvier au 31 décembre).
De plus pour les syndicats calés sur d’autres périodes que l’année civile, « Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007 », ce qui couvrirait donc bien tous les types de calendrier.
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