- Le bruit anormal en copropriété: analyse de la jurisprudence récente
Bruits de pas, son de la télévision trop élevé, travaux... Comment les juges civils appréhendent-t'ils ces situations quotidiennes qui peuvent rendre la vie en copropriété insupportable ? Quelle est la responsabilité du bailleur d'un lot en copropriété, du syndicat...?
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- Actualité: Les nouvelles dispositions issues du décret du 20 avril 2010 et modifiant le décret du 17 mars 1967 entrent en vigueur le 1er juin 2010
Ces nouvelles dispositions ont des conséquences pratiques importantes. [ Lire le document ]
Jurisprudence: En abondant le compte du syndicat sur ses propres deniers, le syndic engage sa responsabilité Le syndic ne doit pas masquer une insuffisance de trésorerie par des avances sur ses deniers personnels. Par Philippe Marin, Avocat Associé de la Société d'avocats I, M & Asssociés [ Lire le document ]
- Toilettage de la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles
Signé par les partenaires sociaux le 27 avril 2009, l'avenant n° 74 à la Convention Collective Nationale (CCN) des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979 a été étendu par un arrêté du 24 décembre 2009. Par Me Philippe PARISI, Avocat Associé et Julien PIASECKI, avocat de la Société I, M & Associés, La Seyne [ Lire le document ]
- Jurisprudence: Responsabilité du copropriétaire pour les fautes de son locataire
Le bailleur et le locataire sont tous deux responsables pour des travaux non autorisés [ Lire le document ]
Jurisprudence: Destination d'un lot à usage de bureaux Quelles professions peuvent être exercées dans un lot destiné par le règlement de copropriété à un usage de bureaux ? Par Philippe MARIN, Avocat Associé de la Société I,M & Associés, Toulon [ Lire le document ]
- Jurisprudence: Action en nullité d'une assemblée générale
L'opposant est celui qui a refusé de s'associer aux décisions en manifestant un désaccord ouvert se traduisant par un vote délibérément hostile. Par Jean-Marc ROUX, Maître de Conférences à l'université paul Cézanne, Consultant du GIE Strathémis [ Lire le document ]
- Jurisprudence: Procès-verbal de l'Assemblée Générale
Quelle sanction en cas d'établissement du Procès-verbal de l'Assemblée, après celle-ci ? Par Philippe MARIN, Avocat Associé de la Société I,M & Associés, Toulon [ Lire le document ]
- Pratique: Fermeture des loggias
A quelle majorité peut-on obtenir l'autorisation de fermer une loggia ? Par Philippe MARIN, Avocat Associé de la Société I,M & Associés, Toulon [ Lire le document ]
Pratique: Rappel des majorités requises en matière de travaux Une récente réponse ministérielle donne l'occasion de réviser les règles de majorité en matière de travaux: Rép. min. n° 39456 à Pierre-Christophe Baguet : JOAN Q, 5 mai 2009, p. 4370 [ Lire le document ]
ASL: Conséquence d'un défaut de mise en conformité des statuts L'article 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 impose la mise conformité de toutes les associations syndicales de propriétaires, que ce soit des associations syndicales libres (ASL), qui sont des personnes morales de droit privé, ou des associations syndicales autorisées (ASA), qui sont des établissements publics, dans un délai de deux ans suivant la publication de son décret d'application, soit au plus tard le 6 mai 2008. [ Lire le document ]
Jurisprudence: La Cour de Cassation revient sur la question de la validité d'une convocation d'assemblée par le syndic dont le mandat est annulée
L'annulation de la résolution de l'assemblée générale qui renouvelle le mandat du syndic rend irrégulière la convocation d'une nouvelle assemblée intervenue postérieurement. Par Philippe MARIN, Avocat Associé de la Société I,M & Associés, Toulon [ Lire le document ]
ACTUALITE LEGISLATIVE: Les dispositions relatives à la copropriété dans la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion adoptée le 19 février 2009 Cette loi contient des mesures importantes qui modifient à nouveau la loi du 10 juillet 1965 Par Philippe MARIN, Avocat Associé de la Société I,M & Associés, Toulon [ Lire le document ]
Qui doit payer l'entretien des végétaux dans un jardin commun à usage privatif au sein d'une copropriété, le syndicat ou le copropriétaire ? La Cour d'appel d'Aix-en-Provence propose une distinction [ Lire le document ]
Les charges d'une ASL sont-elles opposables de plein droit aux copropriétaires d'une copropriété membre du lotissement ? - Les copropriétaires ne sont membres de l'association que s'ils y ont adhéré lors de sa constitution ou au moment de la signature de l'acte de vente de leurs lots
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Réponse ministérielle: Imputation des frais des relances au copropriétaire débiteur de charges La rédaction du texte de loi suppose que le syndic soit en mesure de justifier les montants qu'il facture ainsi que leur évolution par la remise d'une note de frais [ Lire le document ]
Jurisprudence: Conséquence du non-renouvellement de la carte professionnelle d'un syndic en cours de mandat Le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle. [ Lire le document ]
Jurisprudence: Compte bancaire séparé - le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom
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Jurisprudence: les mandats détenus par les couples de copropriétaires lors des assemblées Le total des voix du couple et de leurs quatre mandants excédant les limites fixées par l'article 22 de la loi, la décision de l'assemblée générale doit être déclarée nulle
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Guide pratique: le syndic peut-il convoquer un mort ? Le syndic de copropriété a adressé les convocations aux assemblées générales au copropriétaire décédé dès lors qu'il n'a pas eu connaissance du décès ni était informé du transfert de copropriété. Ces convocations sont-elles valables ?
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Jurisprudence: la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence rappelle que la notion d'Assemblée Générale Extraordinaire n'existe pas Il n'existe en copropriété que des assemblées générales et des assemblées spéciales. Chaque assemblée doit respectée le même formalisme de convocation. [ Lire le document ]
Guide pratique: le devoir d'information du syndic en matière de garantie decennale. Le syndic a une obligation de conseil et il peut engager sa responsabilité s'il ne permet pas à l'assemblée d'être éclairée sur les risques encourus en matière de prescription decennale. [ Lire le document ]
Guide pratique: le mari qui représente son épouse peut-il en plus représenter 3 autres copropriétaires qui l'ont mandaté ? Le mandat tacite donné par le conjoint est -il assimilable à un mandat de l'article 22 alinéa 3 de la loi et dès lors doit on limiter à deux les autres mandats pouvant être reçus ? [ Lire le document ]
Jurisprudence: Convocation par un syndic dont le mandat est annulé En raison de l'effet rétroactif d'une annulation judiciaire de l'assemblée générale qui le désignait, le syndic de copropriété avait t'il qualité lors de la convocation de l'assemblée générale antérieure au jugement d'annulation ?
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Guide pratique: Sanction de la non-exécution par le syndic d'une décision de l'assemblée de copropriétaires
Réponse ministérielle: Rép. min. n° 121380, Logement : JOAN Q 15 mai 2007, p. 4538 [ Lire le document ]
Actualité: La convocation par télécopie. Le décret du 1er mars 2007 légalise la convocation par télécopie avec récépissé. [ Lire le document ]
Assemblée générale de copropriété: le délai de convocation passe de 15 à 21 jours au 1er avril 2007.
A compter du 1er avril, le délai légal de convocation à une assemblée générale de copropriété passe de quinze à vingt et un jours francs.[ Lire le document ]
Construction d'une véranda dans un jardin à usage privatif A quelle majorité doivent être autorisés les travaux de construction d'une véranda sur une partie commune à usage privatif ? [ Lire le document ]
Les époux copropriétaires à l’assemblée générale
Le syndic doit-il convoquer chacun des époux ? Le vote d'un époux engage t'il son conjoint ? [ Lire le document ]
- Actualité: la loi ENL "portant engagement national sur le logement" a été publié le 13 juillet 2006
Synthèse des principales mesures relatives à la copropriété, insérées dans cette loi. [ Lire le document ]
Guide pratique: un copropriétaire a t'il le droit de consulter des mandats utilisés lors d'une assemblée générale et d'en avoir une copie ? Le syndic est tenu, en application de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, de délivrer au copropriétaire qui fait la demande des copies ou extraits du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, sans qu'il ait à apprécier l'utilité ou la légitimité de la communication . [ Lire le document ]
- Actualité: le décret sur les ASL enfin publié !
L'ordonnance n° 2004- 632 du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires (modifiée par la loi de ratification n° 2004-1343 du 9 décembre 2004, puis par la loi n° 2005-157 du 23 février 2005) régit désormais les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865. Toutefois, les modalités d'application de ce texte restaient subordonnées à la publication d'un décret d'application au journal officiel. Celle ci est intervenue le 5 mai dernier, sous la forme d'un décret n° 2006-504 daté du 3 mai 2006.
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Jurisprudence: le juge des référés est compétent pour faire cesser l'appropriation illicite d'une partie commune par un copropriétaire Le détournement d'une autorisation de créer une issue de secours en vériatable entrée constitue un trouble manifestement illicite. [ Lire le document ]
Jurisprudence: Portée d'un vote d'une décision de principe sur des travaux La délibération de l'assemblée générale sur un projet de travaux ne comportant approbation d'un contrat ni engagement financier n'implique pas d'engagement du syndicat ; elle constitue une simple décision de principe. Une nouvelle assemblée est par conséquent nécessaire pour décider l'exécution des travaux. [ Lire le document ]
Jurisprudence: L'omission de signatures sur le procès-verbal d'une assemblée générale Les tribunaux admettent la validité du procès-verbal même en l'absence de certaines signatures, si le copropriétaire qui en conteste la validité n'est pas en mesure de démontrer son inexactitude au regard des délibérations votées par l'assemblée. [ Lire le document ]
Guide pratique: quelles sont les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ? La loi du 13 décembre 2000 a systématisé le versement de provisions calculées en fonction du budget prévisionnel destiné au financement de toutes les charges communes de l'année. Toutefois, certaines dépenses peuvent ne pas se reproduire chaque année, donc ne pas être inscrites dans le budget prévisionnel.
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Guide pratique: Charges de Copropriété et Divorce Tant qu'un jugement définitif de divorce n'a pas homologué le partage de la communauté, les époux restent copropriétaires indivis de leur logement et à ce titre, ils sont tenus conjointement d'acquitter les charges de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à réclamer aux deux époux le montant des charges dues jusqu'au jugement homologuant le partage de la communauté.
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Jurisprudence: Quid de la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré ?
La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré, a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit. [ Lire le document ]
Jurisprudence: quel vote pour l'aménagement d'un ascenseur aux frais de certains copropriétaires ? Dès lors que l'installation porte atteinte à l'esthétique de l'immeuble et aux parties communes, et qu'elle diminue l'emmarchement à tous les étages, l'autorisation de l'assemblée générale doit être votée à l'unanimité. [ Lire le document ]
Jurisprudence: Responsabilité du syndic envers un copropriétaire La Cour d'appel de Paris a eu l'occasion de rappeler que l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic ne sauraient dégager sa responsabilité civile quasi-délictuelle envers un copropriétaire en raison des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
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Guide pratique: Imputation du coût des travaux décidés par l'assemblée générale avant la cession
Le cédant ne peut prétendre à la restitution de la somme correspondant à l'en trop perçu du fait du coût définitif des travaux, inférieur aux prévisions initiales. Il est débiteur du montant des provisions exigibles lors de la vente. [ Lire le document ]
Guide pratique: La feuille de présence doit-elle mentionner les numéros de lots ?
L'article 14 du décret n'exige pas la mention, dans la feuille de présence, du numéro des lots détenus par chaque copropriétaire. Il suffit que la feuille de présence contienne les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires ayant assisté à la réunion. [ Lire le document ]
Jurisprudence: Construction d'une Pergola sur une terrasse privative: quelle majorité ? Si la construction de la pergola dans un immeuble d'habitation ne porte pas atteinte à sa destination ni aux droits des autres copropriétaires, tels qu'ils résultent du règlement de copropriété, elle peut valablement être autorisée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi.
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Entrée en application du nouveau plan comptable retardée... A compter du 1er janvier 2007, les syndics devront présenter les comptes des copropriétés selon un plan comptable normalisé défini par le décret et l'arrêté du 14 mars 2005. Pour s'adapter, les professionnels avaient réclamé du temps et obtenu à deux reprises le report de la mise en oeuvre de cette mesure.
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Actualité : Adaptation des règlements de copropriété, nouvelles règles comptables des syndicats et prorogation des délais, où va t'on ? Le Sénat proroge de trois ans le délai pour adapter les règlements de copropriété (article 49 de la loi de 1965 instauré par la loi SRU), et retarde d'un an le nouveau dispositif comptable.
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- Jurisprudence: Convocation à l'assemblée générale et SCI
La convocation à l'assemblée des copropriétaires doit être adressée à la SCI et non à ses associés
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- Jurisprudence : le délai de forclusion de deux mois s'applique aux copropriétaires irrégulièrement convoqués à l'assemblée générale.
"Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale" [ Lire le document ]
Guide pratique: Peut-on demander un étalement du paiement des travaux votés en assemblée générale de copropriété ? Tout copropriétaire doit s'acquitter des appels de fonds destinés à financer les travaux régulièrement votés par l'assemblée générale, selon l'échéancier que celle-ci a défini. Cependant, les copropriétaires qui se sont abstenus, qui ont voté contre une décision de travaux d'amélioration ou qui n'ont pas participé à l'assemblée générale appelée à prendre une telle décision, peuvent exiger de ne payer leur quote-part de ces travaux qu'en 10 ans. [ Lire le document ]
Jurisprudence: la notification au syndic du domicile du copropriétaire - C'est au copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel et toute modification de celui-ci. A défaut, le syndic aura valablement adressé ses notifications au dernier domicile connu.
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Guide pratique: Peut-on
contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale extraordinaire
?
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Le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée générale
de copropriété lorsque la demande est faite par le conseil syndical ou par un ou
plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les
copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre
inférieur de voix.
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Guide pratique: Que
signifie "donner quitus" au syndic de copropriété?
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Vous êtes convoqué à l'assemblée générale. Le syndic est tenu
de vous rendre compte de sa gestion au moins une fois par année.
Lors de l'approbation des comptes, le syndic vous demande de
lui donner quitus, c'est-à-dire d' approuver l'ensemble de sa gestion
comptable et administrative.
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Guide pratique: Dans le
cadre d'une assemblée générale de copropriété, à quelle majorité doit-on décider
le ravalement de l'immeuble ?
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Trois majorités sont possibles
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Guide pratique: A quelle majorité de l'assemblée générale un copropriétaire peut-il être autorisé à effectuer des travaux affectant des parties communes? -
Un copropriétaire est, en principe, libre d'entreprendre à
l'intérieur des parties privatives de son lot tous travaux d'amélioration qu'il
juge opportuns, même si ces derniers touchent faiblement les parties
communes.
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Guide pratique: Que faire à l'encontre de locataires qui ne respectent pas un règlement de copropriété ? -
Un locataire est tenu de respecter le règlement de
copropriété qui régit le bâtiment dans lequel est situé le logement qu'il
occupe.
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Guide pratique: Comment peut-on se faire représenter à une assemblée générale des copropriétaires ? -
Si vous ne pouvez pas vous rendre à l'assemblée générale des
copropriétaires, vous pouvez vous faire représenter par un
mandataire.
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Jurisprudence: Responsabilité d'un copropriétaire du fait d'un tiers -
Un copropriétaire n'est pas tenu de réparer le dommage
occasionné à une partie commune par un livreur qu'il a
commandé.
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Jurisprudence:
Convocation irrégulière d'assemblées générales et conséquences
-
L'assemblée générale irrégulièrement convoquée peut être
annulée, à condition de solliciter cette annulation dans le délai de deux mois
de la notification du procès verbal relatif à cette même assemblée générale.
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Jurisprudence: Durée du mandat du syndic -
Le mandat du syndic prend fin à son terme, sans pouvoir
être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée
générale.
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Jurisprudence: Atteinte aux parties communes et action en justice d'un copropriétaire Un coporpriétaire peut-il agir seul en justice pour
faire cesser un trouble provoqué par un tiers
? [ Lire le document ]
Jurisprudence: Action collective et délivrance du certificat de conformité -
Le syndicat des copropriétaires est habilité à agir pour
le compte de l'ensemble des copropriétaires à l'encontre du promoteur-vendeur
pour la délivrance du certificat de conformité.
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Jurisprudence: Syndics, attention au devoir de conseil ! -
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic
professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère
discutable de la conformité de la décision avec le règlement de
copropriété.
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Actualité: Les nouvelles normes comptables pour le syndicat des copropriétaires -
Attendu depuis le vote de la loi n° 2000-1208 du 13
décembre 2000, plus connue sous le nom de « loi SRU », le décret n°
2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
prévoit désormais pour tous les syndicats de copropriétaires la tenue
obligatoire d'une comptabilité dite « d'engagement ».
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Actualité: Nouvelles modalités de calcul des bases d'imposition des provisions pour charges de copropriété La loi prévoit désormais expressément que les provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire sont déductibles l'année de leur versement au syndic ; elles doivent être diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles (CGI art. 31-I-1° a quater) [ Lire le document ]
Actualité: Les antennes collectives assujetties aux droits d'auteur ! -
La Cour de Cassation a décidé, dans un arrêt du 1er mars
2005, que l'antenne de télévision collective d'une copropriété permettant de
recevoir des programmes par la voie hertzienne ou satellitaire, était assujettie
au paiement des droits d'auteur.
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Actualité: Présentation des comptes des syndicats de copropriétaires La loi Borloo pour la cohésion sociale repousse au 1er janvier 2006 l'application des nouvelles règles comptables dans les copropriétés [ Lire le document ]
Jurisprudence: Constitution d'un syndicat secondaire -
Dans un arrêt du 22 septembre 2004, la troisième chambre civile de la Cour de
cassation affirme que seule une assemblée spéciale composée des copropriétaires
concernés est habilitée à décider de la constitution d'un syndicat
secondaire.
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Jurisprudence: Le règlement de copropriété ne peut pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots -
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ».
La Cour de cassation réaffirme dans cet arrêt qu'une stipulation du règlement de
copropriété ne peut avoir pour effet d'instituer de restriction aux droits des
copropriétaires sur leur lot.
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Jurisprudence: La clause de solidarité dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d'un lot. -
La solidarité ne s'attache de plein droit ni à la
qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un des copropriétaires ait agi
comme mandataire des autres. Toutefois, la clause de solidarité stipulée dans un
règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires conventionnels
d'un lot, tenus de désigner un mandataire commun.
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Durée du mandat du Syndic: quelle valeur de la clause stipulant que le mandat s'achève lors de la prochaine assemblée ? -
La clause prévoyant que la désignation du syndic s'achève
le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant
est inutile.
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Le décret du 27 mai 2004 et le
fonctionnement de la copropriété
Les dispositions du décret relatives au fonctionnement de la copropriété: contrat d'entretien, contrat de syndic, conseil syndical, mutations... [ Lire le document ]
Le décret du 27 mai 2004 et le fonctionnement des assemblées générales Dispositions du décret du 27 mai 2004 modifiant le fonctionnement des assemblées générales. [ Lire le document ]
Le décret du 27 mai 2004 et ses incidences financières Les dispositions du décret du 27 mai 2004 modifiant les règles relatives au budget et aux charges. [ Lire le document ]
Copropriété: loi SRU et modification des règlements
de copropriété -
La loi SRU constitue une opportunité exceptionnelle pour l’ensemble
des copropriétaires, ainsi que pour les syndics, d’opérer un toilettage des
règlements de copropriété afin de disposer d’un outil fiable permettant de
connaître les règles actuellement applicables à leur
copropriété.
La nécessité de la mise à jour est devenue cruciale depuis la
parution du décret du 27 mai 2004: à défaut de mise en conformité les règlements
de copropriété seront inutilisables et source d'incompréhension de la part des
copropriétaires et de conflits internes.
Il y a urgence à réaliser cette
démarche.
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A qui le
syndic doit-il adresser les convocations à l'assemblée
? Attention aux pièges: il suffit d'une erreur dans la personne d'un copropriétaire convoqué pour que la nullité de l'assemblée soit encourue ! [ Lire le document ]
Action
judiciaire du syndicat et réparation des
dommages -
Un syndicat de copropriétaires peut agir en réparation de
dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties
privatives d'un ou plusieurs lots.
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Qui
convoquer en cas de vente d'un lot ? -
En cas de vente d'un lot, une erreur du syndic dans la
personne à convoquer peut avoir des conséquences graves en matière de validité
de l'assemblée et de délai de contestation. Il faut donc être
précis.
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Le décret
n° 2004-964 du 9 septembre 2004 et les nouvelles règles de sécurité pour les
ascenseurs Les pouvoirs publics ont pris des nouvelles mesures le 9 septembre 2004 concernant la sécurité des ascenseurs. Un texte qui vient modifier le Code de la construction et de l’habitation en introduisant trois sous-sections portant respectivement sur la mise en sécurité des ascenseurs, l’entretien et le contrôle technique et enfin le droit d’information des occupants d’immeubles. [ Lire le document ]
Nomination
du syndic depuis le décret du 27 mai 2004: peut-on appliquer l'article 25-1
? -
Le nouvel article 29, alinéa 2, du décret de 1967
modifié par le décret du 27 mai 2004, consacre la pratique consistant à
considérer que la désignation du syndic à la majorité de l'article 25 de la loi
et les conditions de sa rémunération et les modalités d'exécution de son mandat
qui étaient fixées à la majorité de l'article 24 formaient un
tout.
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Annulation
d'une assemblée générale: la fin des "nullités en
cascade". -
La jurisprudence est maintenant bien fixée: l'annulation
de l'assemblée générale ayant désignée le syndic n'entraîne pas de plein droit
l'annulation des assemblées suivantes convoquées par ce syndic dépourvue de
mandat.
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Vers la
limitation du droit de vote aux assemblées générales de copropriété
? -
Une proposition de loi a été déposée sur le bureau de
l'Assemblée nationale visant à limiter le nombre de délégations de vote. Le but
est d'éviter les dérives constatées dans l'utilisation des mandats par certains
gérants de biens locatifs.
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